| 本報告對美國不動產證券化之運作,包括其發展演進、證券化之種類及其優、缺點等均作充分的描述及分析,並就國內過去的不動產證券化案例舉證說明,最後並就美國實施之經驗,提出國內實施不動產證券化應有之建議,包括:一、法規之修正:現今實施不動產證券化主要法源依據為「信託法」及「信託業法」,配合該法之完成立法,應儘速配合修正相關法令,如銀行法、公司法、證交法…等。二、建立信用評等制度:扶植一公正客觀的信用評等公司亦是「不動產證券化」不可或缺的一環。我國第一家評等公司—中華信用評等公司,民國86年始成立,政府宜扶植使其建立起評等結果之權威性,以獲致投資人及受評企業之充分信賴。三、建立次級市場規模:不動產證券化制度推動的必要前提在於其次級流通市場須達一定的規模,方能吸引投資人願意將資金投注在不動產持分或其受益憑證上。四、落實公平土地估價制度:目前國內對不動產或土地估價仍難以產生為社會大眾接受的制度或標準,實有必要儘速落實專業土地估價師鑑價制度,建立不動產證券化的社會公信力。五、修訂土地稅相關法規:一旦實施不動產證券化,投資者若將其股權或債權移轉,是否涉及巨額之土地增值稅,仍存疑義,應於相關法規中修訂或闡明,如能將土地增值稅納入所得稅,改課資本利得稅,應是一勞永逸之作法。六、應強制信託擔保:為保障投資者之權益,並建立不動產證券化的信心,應將投資資金(或共同基全)與投資不動產之標的物強制信託。七、訂定適當的換股標準:政府辦理公共建設之土地徵收,對於不領取現金地價,而願意選擇換股憑證之地主,應以換股標準從寬之原則作為獎勵;惟換股標準如何訂定,政府應詳加研擬。且「換股憑證」應視為有價證券,可在市場流通,才能吸引地主選擇「換股憑證」之意願,亦是以不動產證券化挹注公共建設財源之方式。 |