| 為活絡不動產市場,我國不動產證券化條例業於九十二年七月二十三日公布。不動產證券化成功之要素之一,係要對證券化標的之不動產做精密之估價。我國雖已於八十九年十月四日訂頒不動產估價師法,建立不動產估價師制度,但對不動產證券化之估價技術尚有提升空間,日本不僅在不動產估價技術上累積數十年經驗,可謂相當精細,且不動產證券化制度亦已推動多年,值得學習。另我國課稅地價仍採大量估價之區段地價方式,估價技術及方式為了稽徵成本考量,無法達到個別因素考慮之精密程度,故九十三年全國已積極試辦基準地制度,並選定及查估五百點基準地。日本已採基準地估價方式制度數十年,兼具精密及大量估價之優點,亦值得學習引進國內。我國與日本或許在地小人稠也共通之處,皆以查估土地地價為重心,此為與美國等其他國家土地及建物合併課徵不動產稅有所不同。因此在不動產估價技術之運用上,學習日本相關規定及作法上有其意義。本次向日本國土交通省、不動產研究所、不動產鑑定協會、明海大學不動產系、都道府縣公示基準地地價單位及許多不動產鑑定士參訪學習。獲致研究心得,在不動產證券化估價方面,發現估價報告在日本官方並無審核機制,但證券化案例成熟,估價報告成果豐碩,其具體估價方式有待向國內推展。另日本開發型證券化之漸次推展,亦值得我國不動產證券化條例納入參採。至於基準地估價方面,日本公示地價特色在於「重質不重量」,重質結果估價求精,其估價技術亦值得我國全盤學習；惟整體不動產估價制度之仿效,需衡量我國與日本不動產估價制度建立之淵源有所不同,故我國所採用之基準地制度,即不能全盤比照日本作業方式,而須結合本國國情予以調整。 |